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一定の事項を一定の手続に従って登記簿という公の帳簿に記入すること。ある財産、あるいはある人に関する事実または法律関係を一般に公示するとともに、その内容を明確にするものである。このような登記制度は、ある財産につき、あるいはある人と取引関係にたとうとする人が不測の損害を被らないようにし、そうすることによって取引の安全を保障することで、重要な役割を果たしている。公示制度として登記のほかに登録がある。登記をする帳簿が登記簿で、登録をする帳簿が登録簿であるという帳簿の差異のほかに、登記が私権の公示を目的とするのに対して、登録は私権を公示する目的をもつこともあるが、主としてさまざまな行政上の目的から設けられることが多いという差異がある。登記は法務省の管轄する登記所で登記官が行う。
登記にはさまざまなものがあり、不動産登記、立木（りゅうぼく）登記、船舶登記、工場財団登記、夫婦財産契約の登記など、権利や財産の帰属や変動の公示を中心とするものと、商業登記、法人登記など、権利や取引の主体に関するものとに分けることができる。1999年（平成11）に創設（2000年4月より施行）された後見登記は、後者に属する。日常生活において登記というときには、不動産登記を意味する場合が多い。そこで、以下では不動産登記について説明する。
不動産登記法に基づいて登記するものは不動産（土地と建物）であるが、私権の目的となりえないもの（たとえば河川法でいう河川敷など）は登記の対象にならない。登記は不動産の権利関係を公示するものであるが、かならずしも権利関係のすべてが公示されるわけではない。登記が行われる権利は、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、採石権であり、これらの権利の設定・保存・移転・変更・処分の制限、消滅について登記が行われる（不動産登記法3条）。たとえば、売買などで所有権を取得した場合や、債権者のために抵当権を設定した場合などが典型的な場合である。相続や時効によって権利を取得した場合にも登記が必要であるとされているが、この場合に登記がどのような意味をもつかについては議論がある。また、不動産の登記では、その不動産を特定する表示が登記されることは当然のことである。
①本登記（終局登記） すでに土地・建物の権利について変動があり、登記の申請に必要な要件がそろっている場合になされる登記で、記入登記、変更登記（および更正登記）、抹消登記、回復登記などがある。日常よく行われる保存登記や移転登記は記入登記の一種である。
②予備登記 本登記の内容が将来変更される可能性がある旨を公示する登記で、仮登記がある。
登記は原則として当事者の申請によってなされる（不動産登記法16条1項）。日常広く行われる所有権移転登記のために必要な書類は次のとおりである。
①所有権移転登記申請書
②登記原因を証する書面（売買契約書など）
③売り主の権利に関する登記済証（いわゆる権利証であり、売り主が買い主となった前回の売買契約書に登記所の登記済印が捺（お）されているもの。紛失した場合には保証書で代用される）、または、登記識別情報（パスワード部分のコピーを封筒に入れ、封をしたもの）
④売り主の印鑑証明など
なお、代理人による場合は登記申請についての委任状が必要である。
移転登記申請書には、登録免許税として、不動産価格（登記所で定められた価格で、取引価格より低いのが普通である）の1000分の20に相当する印紙をはる。司法書士に依頼するときは定められた手数料を払う。
登記は、有効に成立した権利関係をそのまま示すものでなければならない。したがって、権利関係が実際にはないにもかかわらず登記をしても、その登記は無効である。たとえば、偽造文書で他人の土地を自分の物として勝手に登記をした場合には、その登記は無効であってどのような効果も発生しない。また、当事者は、所有権の移転など、権利に関する登記を申請する場合には、その申請情報とあわせて、登記原因を証明する情報を提供しなければならない（不動産登記法61条）。そのため、たとえば贈与による移転を売買による移転であるとして登記をすることはできない。さらに、甲→乙→丙という順に権利が移転した場合に、その移転が甲→丙という順での移転であったように登記（いわゆる中間省略登記）することもできない。
登記は、不動産の権利関係を公示することによって、その不動産について取引関係に入ろうとする第三者に不測の損害が生じないようにする制度である。このような制度目的を実現するために、所有権の移転などの権利変動との関係で登記にどのような意味をもたせるかという点については、二つの考え方がある。一つは、ドイツやスイスのように、売り主・買い主間の意思表示のほかに登記がされて初めて所有権も移転するという成立要件主義（または効力発生要件主義）である。もう一つは、フランスのように、所有権は売り主・買い主間の意思表示だけで移転するが、第三者に対抗するためには登記が必要だとする対抗要件主義である。日本の民法は、フランス法に倣って対抗要件主義をとっている（民法176条・177条）。登記が対抗要件であるというのは、売り主甲と買い主乙との間では、乙は登記をしなくても自分が所有者であることを主張できるが、甲からその不動産を二重に買い受けた丙のような者に対して、乙は登記をしなければ自分が所有者であると主張することができないことを意味する。すなわち、登記をして初めて、買い主は自分が所有者であることを第三者に対して主張できるのである。それでは、登記さえしてしまえば買い主は所有権を確実に取得し、自分が所有者であることをだれに対しても主張できるかというと、かならずしもそうではない。たとえば、売り主が初めから所有者でなかった場合には、たとえ買い主が売り主を所有者だと信じて取引し、登記をしたとしても、買い主が所有権を確実に取得できるとは限らない。
近年では、所有者不明の土地が生じ、その利用が阻害される等の問題が起きている。所有者不明土地が発生する最大の要因としては、相続登記の申請が義務ではなく、申請しなくても不利益を被ることは少なかったことがあげられる。また、土地所有権の登記名義人の住所が変更されても、住所変更登記が義務ではなく、かつ、自然人・法人を問わず、転居・本店移転等のたびに登記するのには負担を感じ、放置されがちであったことも、その発生原因となっていたとされる。そこで、所有者不明土地の発生を予防する方策として、2021年（令和3）の不動産登記法の改正では、相続登記の申請を義務化し、その促進を図るとともに、住所変更未登記への対応のための仕組みが設けられた。
(1)相続登記申請の義務化
相続登記を促進するための方策として、不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をすることを義務づけた。すなわち、「所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない」とし、「遺贈（相続人に対する遺贈に限る）により所有権を取得した者も、同様とする」とした（不動産登記法76条の2第1項）。そして、相続人が「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」は、10万円以下の過料に処せられるとした（同法164条1項）。
(2)相続人申告登記の新設
相続人が申請義務を簡易に履行することができるようにする観点から、相続人申告登記が新たに設けられた。すなわち、①所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、②自らがその相続人である旨を、申請義務の履行期間内（3年以内）に登記官に対して申し出ることによって、申請義務が履行されたものとみなされる（同法76条の3第1項・第2項）こととした。この場合に、申出を受けた登記官は、申出をした相続人の氏名・住所等を職権で登記に付記することができる（同法76条の3第3項）。
(3)不動産登記簿への所有権登記名義人の死亡情報符号表示制度
旧不動産登記法の下では、不動産の所有権の登記名義人が死亡しても、相続登記がされない限り、死亡した事実は不動産登記簿に公示されないため、死亡の有無を確認することができなかった。そこで改正法では、登記官が登記名義人の死亡情報を入手して、これを登記に反映させることを可能にした。すなわち、登記官が他の公的機関（住民基本台帳ネットワークシステム〈住基ネット〉など）から死亡等の情報を取得し、職権で登記に符号で表示する制度が導入されることになった（同法76条の4。2026年4月施行）。この制度により、登記記録から所有権の登記名義人の死亡の有無を確認することができ、民間事業や公共事業の計画段階等において、所有者の特定やその後の交渉に手間やコストを要する土地や地域を避けることが可能になり、事業用地の選定がより円滑になることが期待される。
(4)住所変更未登記への対応（住所等変更登記の申請義務化）
不動産登記法は、所有権の登記名義人に対し、住所等の変更日から2年以内にその変更登記の申請をすることを義務づけるものとし（同法76条の5。2026年4月施行）、「正当な理由」がないのに申請を怠った場合には、5万円以下の過料に処することとした（同法164条2項。2026年4月施行）。